山雨欲来：房产税对中国房价的影响究竟有多大？-凯时app官方首页

 摘要：房产税离我们越来越近，房价会用什么表情做出回应？财富证券分析师汤佩徽在近日的报告中表示，房地产税对一二线和三四线城市房价的影响将出现分化。理想条件下，在供大于需的城市中，这会促使投资者抛售房产，进而促使房产价格下跌；而对于供小于需的城市，开征的房产税则会转嫁给房产需求方，房价则因为包含被转嫁的房地产税而上涨。

随着地方财政收入压力日益增大以及房地产市场调控进程的步步推进，房产税离我们越来越近了。

关于房产税的影响，最多的焦点在于房价会怎么走。财富证券分析师汤佩徽在近日的报告中表示，房地产税对一二线和三四线城市房价的影响将出现分化。理想条件下，在供大于需的城市中，这会促使投资者抛售房产，进而促使房产价格下跌；而对于供小于需的城市，开征的房产税则会转嫁给房产需求方，房价则因为包含被转嫁的房地产税而上涨：

开征房地产税能否起到抑制房价的作用，关键在于其能否改变市场供需关系的转变，以及对未来房价走势的预期。

从需求端看，较大的城镇化提升空间仍将对房价形成需求支撑；大都市圈化的开启，城市人口密度还有较大提高空间；家庭规模变小和微型家庭增多，房产需求增加。

从供给端看，房地产税的征收将增加房产的供给。

比如，对北京这样的一线城市，房产税大概率会造成房价的下跌。报告中具体进行了情景假设，并以北京为例，计算出了征收房地产税对房价的影响预测：如果人均免征面积为40、45、50 平米，在不同的情景下，房价变动范围分别处于下降 11-38%、10-25%、5-12%之间：

通过横向纵向的对比，我们也能够窥出一些房产税影响的参照。

国外经验表明，税制并不是调控房价的最有效措施，开征房地产税对房价的直接影响是比较微小的。

而以我国此前房产税试点的经验来看，2011年我国在重庆、上海开展房地产税的试点工作，虽然在试点的前三个月，两地住宅成交量分别下滑46%和26%，高于同类城市降幅，但成交均价并没有出现下跌现象，同时在2012年之后成交量也恢复到了原来的水平。图为财富证券分析师汤佩徽采用 did 模型进行分析的结果：

虽然近日关于房产税的政策和讨论越来越多，但房产税的推出还需要长时间的斟酌。金融研究者李兴伟在文章中表示，，“鉴于房地产及其价格波动背后事关数亿个家庭的财富安全、3万亿美元外汇储备安全、消费升级的信心安全、中国信用抵押链条安全等家国命运，房产税推出务必要三思而后行，更不宜操之过急。”

此前央媒《经济参考报》援引专家意见称，可先征收住房空置税以打击炒房，将空置的存量住房逼入市场，有效增加住房供给。业内人士建议，可在重庆、上海房产税试点基础上对一线和部分二线热点城市先行试点征收房产税。

申万宏源证券分析师李慧勇曾在报告中表示，房产税的推进仍有赖于全国统一的不动产登记的完善，以及对房地产价值的合理评估 从立法到落地仍需一段时日。即使落地实施，预计也将采取试点先行、逐步推进的办法； 各地在税率和免征面积上可享有一定自主权。为了尽可能减小对市场产生较大冲击，初始阶段税率或将设在较低水平。目前上海为0.4%/0.6%，，重庆为0.5%-1.2%。但即使房产税顺利落地，要成为主力税种仍需较长时间；而且房产税并非稳定房价的充分条件。